Инвестиционный анализ лота №195006

1. Паспорт объекта

2. Анализ фотографий: фактическое состояние ремонта

Картина сильно неоднородная: дом одновременно «жилой» и «стройплощадка».

2.1. Сводная карта состояния

Описание лота (1 этаж — без отделки, 2 этаж — современный ремонт) в целом подтверждается фото, с уточнением: на 1 этаже есть дорогостоящие, но незавершённые объекты (бассейн, SPA), а на 2 этаже — полноценное жильё.

2.2. Экстерьер

• Кирпичная коробка без фасадной отделки, утепления и декора.
• Установлены современные окна с тёмными рамами, гаражные ворота, газовая труба и счётчик на фасаде.
• Кровля выглядит частично завершённой (местами видны стропила/незакрытые участки).
• Участок неблагоустроен: строительный мусор, бурьян, временные навалки кирпича.
• Вывод: дом «в тёплом контуре», но не готов визуально — для конечного покупателя и перепродажи нужен фасад 2–4 млн ₽.

2.3. Инженерия

Сильная сторона объекта:

• Котельная с котлом Buderus, коллекторами, циркуляционными насосами.
• Тёплый пол — многоконтурная разводка (красные трубы, медные магистрали).
• Газ заведён в дом (счётчик на фасаде и внутри).
• Гараж отапливаемый, с ремонтом (плиточный потолок, освещение); на одном кадре — следы влаги у основания стены (нужна проверка на осмотре).

Вывод: «скрытая» инфраструктура выше среднего уровня — это снижает стоимость доведения 1 этажа до жилого состояния на 2–3 млн ₽ по сравнению с «голой коробкой».

2.4. 1 этаж — черновая зона

Характерные признаки:

• Голые бетонные стены и перекрытия, штукатурка не завершена.
• Каркас под подвесной потолок без плит, «висящая» проводка.
• Большие панорамные окна уже стоят — хорошая архитектурная база.
• Много строительного мусора, мешков со смесями, стеллажей, временных лестниц.
• Отдельные фрагменты предчистовой отделки (штукатурка, частично уложенный ламинат, установленные радиаторы без финиша).

Ключевой объект — крытый бассейн:

• Желоб залит бетоном, без гидроизоляции, плитки и оборудования.
• Рядом — незавершённая SPA-зона, каркас сауны/парной.
• Доведение бассейна «под ключ» — 4–7 млн ₽ (гидроизоляция, отделка, фильтрация, осушение, электрика).

Отдельная готовая сауна:

• Деревянная отделка, печь-каменка, полки — полностью готовое помещение (вероятно, отдельный блок или часть 2 этажа/пристройки).

2.5. 2 этаж — современный ремонт

Качество отделки — «комфорт+ / бизнес»:

Замечания по 2 этажу:

• Дом обжит: захламление, личные вещи, временная мебель (поддоны вместо кровати, ковровое покрытие на лестнице без перил).
• Освещение местами — голые лампочки вместо финальных светильников.
• Состояние жилое и пригодное для проживания, но для продажи нужны уборка, мелкий косметический ремонт и хоумстейджинг (~300–800 тыс. ₽).

2.6. Итоговая классификация ремонта

┌─────────────────────────────────────────────────────────┐
│  2 ЭТАЖ (~273 кв.м)     ████████████████████░  ~90%    │
│  ГАРАЖ + КОТЕЛЬНАЯ      █████████████████░░░  ~75%    │
│  САУНА (готовая)        ████████████████████░  ~95%    │
│  1 ЭТАЖ жилой           █████░░░░░░░░░░░░░░░  ~25%    │
│  БАССЕЙН (коробка)      ██░░░░░░░░░░░░░░░░░░░  ~10%    │
│  ФАСАД + участок        ███░░░░░░░░░░░░░░░░░░  ~15%    │
└─────────────────────────────────────────────────────────┘

Общая готовность дома к проживанию «как есть»: ~45–50% площади можно использовать сразу (2 этаж + гараж + часть 1 этажа).
Общая готовность к продаже «под ключ»: ~55–60% работ ещё впереди.

3. График цен

Сравнение с кадастром: на этапе 6 цена 15 млн ₽ — это ~43% ниже суммарной кадастровой стоимости (34,7 млн ₽) и ~44% ниже кадастра одного только дома (26,9 млн ₽).

4. Рыночная оценка (с учётом фото)

Ориентир по аналогам в локации (Погорелки / Мытищи): дома 600+ кв.м оцениваются в 26–30 млн ₽ (as-is / частичная отделка) и 35–45 млн ₽ (полная отделка). Средняя цена типовых домов ~200 кв.м в Погорелках — ~19,5 млн ₽ (~105 тыс. ₽/м²), но для объектов 650+ кв.м цена за м² существенно ниже.

5. Смета доработок

С учётом уже установленной инженерии (Buderus, тёплый пол, газ, окна) — экономия ~2–3 млн ₽ относительно типичной «коробки».

6. Анализ для конечного покупателя

Плюсы

• 2 этаж можно заселять сразу — спальни, санузлы, гостиная, кабинет готовы.
• Премиальная инженерия уже в доме (Buderus, многозональный тёплый пол, газ).
• Готовая сауна, отапливаемый гараж, спортивная/игровая зона.
• Архитектурный потенциал 1 этажа: панорамные окна, высокие потолки, большие пролёты.
• 15 сот. ИЖС, 7% износа, 2014 г. постройки.

Минусы

• 1 этаж — стройплощадка: пыль, мусор, незавершённые потолки и стены.
• Бассейн не работает — только бетонная чаша; без вложений это «минус» при продаже.
• Фасад не отделан — дом выглядит незавершённым.
• Лестница без перил — небезопасно, нужна доработка.
• Захламление по всему дому — потребуется вывоз и уборка.

Рекомендация

Сценарий «живём на 2 этаже — достраиваем 1-й» — реалистичен и подтверждён фотографиями.

7. Анализ для инвестора (перепродажа)

Стратегия А — быстрая перепродажа «as-is» (4–6 мес.)

• Продажа: 24 млн ₽ (2 этаж + инженерия + участок; 1 этаж и бассейн — как «потенциал»)
• Расходы: сделка 0,5 млн + содержание 0,4 млн + комиссия 3% (0,72 млн)

Стратегия Б — довести 1 этаж + фасад, без бассейна (14–18 мес.)

• Вложения: 10–14 млн ₽ на отделку + фасад
• Продажа: 35–38 млн ₽

Стратегия В — полный «под ключ» с бассейном (18–24 мес.)

• Вложения: 15–24 млн ₽
• Продажа: 42–48 млн ₽ (узкая, но платёжеспособная аудитория)

ROI по этапам торгов

Детализация этапа 6, стратегия А:

Покупка:          15 000 000 ₽
Расходы:           1 400 000 ₽
Итого:            16 400 000 ₽
Продажа (нетто):  23 280 000 ₽
Прибыль:           6 880 000 ₽
ROI:                   46%

Детализация этапа 6, стратегия Б:

Покупка:          15 000 000 ₽
Доработки:        12 000 000 ₽
Прочие расходы:    2 000 000 ₽
Итого:            29 000 000 ₽
Продажа (нетто):  35 980 000 ₽  (37 млн − 3%)
Прибыль:           6 980 000 ₽
ROI:                   24%

Рекомендация инвестору: оптимальны этапы 5–6 + стратегия А (максимальный ROI при минимальном риске). Стратегия Б — если готовы замораживать ~29 млн ₽ на 15+ месяцев. Стратегия В — только при уверенности в спросе на дома с бассейном в данной локации.

8. Ликвидность

Факторы:

• (−−−) 657 кв.м — очень узкий круг покупателей
• (−−) 1 этаж — стройплощадка, бассейн не готов
• (+) 2 этаж — move-in ready, качественные санузлы
• (+) Buderus, тёплый пол, газ — снижают страх «коммуникаций нет»
• (+) Цена на этапе 6 ниже кадастра на 57%
• (−) Залог ВТБ, торги банкротства — нужна юридическая проверка

Срок экспозиции при перепродаже: 8–14 мес. (as-is), 5–10 мес. (после отделки).

9. Ключевые риски

1. Бассейн — самый дорогой «хвост» проекта; без осмотра гидроизоляции возможны скрытые дефекты.
2. Фасад — дом с улицы выглядит как незавершённая стройка; это отталкивает конечных покупателей.
3. Влага в гараже — проверить на осмотре (фото 47).
4. Лестница без перил — юридически и фактически небезопасна.
5. Захламление — вероятны вещи должника; заложите время на освобождение.
6. Конкуренция на этапах 5–6 — при 2+ заявках цена растёт.

10. Итоговые рекомендации

Чек-лист перед участием

• Осмотр 1 этажа, бассейна, котельной, гаража (тел. 8 904 773 91 47)
• Проверка гидроизоляции бассейна и влажности в гараже
• Выписка ЕГРН (обременения, ВРИ участка)
• Смета от 2–3 подрядчиков на 1 этаж отдельно от бассейна
• Решение: доводить бассейн или оформлять SPA-зону иначе

Общая оценка: лот неоднородный, но интересный. Фото показывают редкое сочетание: готовый 2 этаж (~273 кв.м) + профессиональная инженерия + огромный потенциал 1 этажа с бассейном. На этапе 6 (15 млн ₽) цена существенно ниже кадастра (34,7 млн ₽), что создаёт запас для инвестора. Главный вопрос — готовность к доработке 1 этажа и решение по бассейну.