Имущественный комплекс: земельный участок, нежилые здания, газопровод, гаражи, оборудование и стройматериалы, Московская обл., Балашиха, ул. Проектная, д. 71

Фактически, вы рискуете приобрести объект, который по решению суда придется снести за свой счет, либо вложить сумму, сопоставимую со стоимостью самого лота, в его легализацию и реконструкцию. Ниже приведен подробный разбор основных проблем и рисков, выявленных экспертизой:

1. Критические строительные дефекты (Угроза обрушения) Экспертиза установила, что объект создает угрозу жизни и здоровью граждан. • Металлокаркас: В производственной части здания выявлены массовые нарушения соосности крепежных элементов, непровары сварных швов, отсутствие болтовых соединений и усилений мест крепления. Конструкция не обеспечивает устойчивость, есть риск внезапного обрушения. • Несущие стены: В здании газовой котельной имеются множественные трещины с шириной раскрытия более 0,5 см. • Устранение: Потребуется проведение полного технического обследования, разработка проекта усиления конструкций и масштабные строительно-монтажные работы (обварка узлов, усиление колонн и т.д.).

2. Нарушение границ земельного участка (Выход за кадастровые границы) Здание построено с грубыми нарушениями градостроительных норм: • Объект выходит за границы принадлежащего должнику земельного участка (КН 50:15:0071001:12) в четырех местах (выступы от 0,15 м до 3,42 м). • Нарушены минимальные отступы от границ участка (менее 3 метров). • Устранение: Эксперт предлагает три варианта:

1. Полный снос здания.
2. Частичный снос (реконструкция) здания, что потребует разработки проекта и существенных затрат.
3. Выкуп/перераспределение смежных земельных участков (что может быть юридически невозможно, если земля принадлежит третьим лицам или относится к землям общего пользования).

3. Неустранимые или сложноустранимые нарушения пожарной безопасности В здании полностью отсутствуют системы пожарной сигнализации, оповещения и первичные средства пожаротушения. Но главная проблема кроется в другом: • Противопожарные разрывы: Здание сблокировано с чужими гаражами (расстояние менее требуемых 10 метров). • Пожарный проезд: Отсутствует возможность проезда пожарной техники с двух сторон здания. • Устранение: Эксперт не смог подтвердить возможность устранения этих нарушений. Для их легализации потребуется привлечение специализированной организации, расчет пожарных рисков и, вероятно, разработка Специальных технических условий (СТУ), что является очень дорогостоящей и не всегда успешной процедурой. В худшем случае потребуется снос части здания.

4. Прочие нарушения • Высота 3-го этажа менее 1,8 м (по нормам должно быть не менее 2,2 м). Эксперт предлагает использовать его только как подсобное помещение для 1 человека. • Нарушения геометрии лестниц (отсутствие перил, неправильная ширина ступеней). • Отсутствие снегозадержателей на кровле и пандусов для инвалидов.

Резюме для инвестора

Администрация г.о. Балашиха подала иск о признании данного объекта самовольной постройкой и его сносе. Учитывая, что экспертиза подтвердила выход здания за границы участка и наличие угрозы жизни и здоровью, вероятность удовлетворения иска о сносе крайне высока. Даже с учетом графика снижения цены (вплоть до 31,3 млн руб.), приобретение данного лота имеет смысл только в том случае, если:

1. Вы готовы к длительным судебным тяжбам с Администрацией.
2. У вас есть предварительные договоренности о выкупе/присоединении смежной земли для легализации границ.
3. В вашу финансовую модель заложены десятки миллионов рублей на капитальную реконструкцию здания (усиление каркаса, частичный демонтаж, пожарная безопасность). В противном случае, покупка данного лота — это покупка билета на судебный процесс, итогом которого станет предписание снести здание за ваш счет.