4-комнатная квартира 82,9 м², 21 этаж, ЖК EVER — белая коробка

Итоговая оценка: 6,7/10 при входе на цене отсечения 31,6 млн ₽. На текущей цене 37,7 млн ₽ оценка 5,4/10 — этот период пропускаем.

Ликвидный район и нормальный для этого дома продукт (оболочка без отделки), но формат 4 комнат продаётся медленно, а дисконт появляется только на последних ступенях публичного предложения. Аукционная цена 43,9 млн ₽ и повторные 40,8 млн ₽ уже прошли без единой заявки.

Оценка на вечер 12 октября 2026 года. Заявок на торгах нет. Текущий период 37,74 млн ₽ заканчивается 13 октября в 09:59.

1. Сводный рейтинг

Ликвидность локации — один из шести критериев. Итог — взвешенная сумма. Дисконт считается к базе выхода 42 млн ₽ за белую коробку, а не к верхней полке объявлений.

6,7/10 — вход 31,6 млн ₽. 5,9/10 — вход 34,7 млн ₽. 5,4/10 — текущие 37,7 млн ₽.

Локация тянет рейтинг вверх. Формат и срок продажи тянут вниз: ликвидность квартиры как товара, без учёта района, около 5 из 10.

2. Паспорт объекта

У того же должника в этом ЖК продаётся ещё одна квартира (корпус 2). На рынок этой процедуры выходит больше одного лота.

Локация. Первая линия жилого квартала бизнес-класса на юго-западе, пешая доступность «Калужской» и «Воронцовской», выезды на Ленинский и Профсоюзный проспекты, школы и ежедневная инфраструктура района Обручевский. Для семейной квартиры район сильный. Вид с 21-го этажа открытый: соседние башни и незастроенная территория, не парк.

3. Состояние по фото площадки

Снимки опубликованы на электронной площадке и сделаны зимой: во дворе и на площадке за окном лежит снег. Это не октябрьский осмотр.

По фото квартира в оболочке, в которой застройщик сдаёт дом:

• окна и радиаторы установлены;
• перегородки из блока выложены;
• стояки отопления и водоснабжения на месте, кабели в гофре лежат по плите;
• стяжки, штукатурки, разводки электрики по стенам и любой отделки нет.

Для ЖК EVER это штатное состояние: первичные 4-комнатные в доме тоже продаются без отделки. Сравнивать лот нужно с белой коробкой, а не с квартирой под ключ.

Перед задатком нужен свежий осмотр. Зимние фото не показывают протечки, текущее состояние стояков и комплектность радиаторов.

4. Статус торгов

Открытое публичное предложение (п. 4 ст. 139 127-ФЗ) после несостоявшихся аукциона и повторных торгов. Старт 43 878 481 ₽, шаг снижения 7% от этой суммы, период — 5 рабочих дней. Цена отсечения 31 592 506 ₽, это 72% старта. Ниже этой цены лот на этих торгах не продаётся.

Победитель — участник с максимальной ценой внутри периода. При равных ценах побеждает первая заявка. Цена периода — нижняя граница, а не фиксированная цена покупки.

Задаток — 10% начальной цены, 4,39 млн ₽, один и тот же на всех ступенях. Остаток оплачивается в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи. Полная сумма не нужна в день заявки, задаток нужен сразу.

Приём заявок: 22 сентября 2026, 10:00 — 27 октября 2026, 09:59 (мск). На вечер 12 октября 2026 заявок нет.

Первая ступень по 529 тыс. ₽/м² равна нижним объявлениям похожих квартир без отделки в этом доме. Участники торгов её не взяли. Это прямая проверка цены: по уровню витрины покупателя уже не было.

Контакты организатора для осмотра и документов: bankrot-sale@mail.ru, +7 985 232-22-42.

5. Рынок

Сравниваются квартиры без отделки в том же доме. Готовая отделка в выборку не входит.

Объявление 44,9 млн ₽: Move.ru, 84,9 м², 23 этаж. Лот застройщика той же площади: 82,9 м², 30 этаж, 52,0 млн ₽.

База выхода — 42 млн ₽, или 507 тыс. ₽/м², срок около 9 месяцев после покупки. Это ниже объявления 44,9 млн ₽ на 23-м этаже и заметно ниже 52 млн ₽ на 30-м: 21-й этаж слабее верхних, а история банкротства и пауза на снятие записей требуют скидки к чистой первичке.

Две границы вокруг базы:

• быстрый выход за 4–6 месяцев экспозиции после очистки — 39 млн ₽ (470 тыс. ₽/м²);
• верхний сценарий, если покупатель найдётся ближе к витрине за год, — 46 млн ₽ (555 тыс. ₽/м²).

Покупатель на торгах платит своими деньгами: ипотека на банкротную квартиру до снятия обременений практически не собирается. Покупатель на вторичке уже может взять ипотеку. В этом преимущество входа и ограничение срока: пока запись о залоге жива, чистое объявление не разместить. На очистку разумно закладывать около 2 месяцев.

6. Сценарий: покупка и продажа белой коробки

Ремонт в базу не входит. Дом продаётся без отделки, и чужой ремонт четырёхкомнатной квартиры семейный покупатель часто оплачивает не целиком.

Допущения. Покупатель — физическое лицо, расчёт своими деньгами. Сверх цены покупки: регистрация и сопутствующие 0,15 млн ₽, содержание 0,025 млн ₽ в месяц, продажа 2% от цены выхода. Налог — НДФЛ с разницы по шкале 13 / 15 / 18% при отсутствии другого дохода за год. Годовые посчитаны простой аннуализацией: доходность за цикл × 12 / число месяцев.

Если покупать на организацию с УСН 6% с дохода, налог считается с цены продажи, а не с разницы. С выручки 42 млн ₽ это около 2,5 млн ₽. На входе 37,7 млн ₽ после такого налога прибыль почти исчезает. На входе 31,6 млн ₽ запас остаётся, но он меньше, чем в таблице для физлица.

База: продажа за 42 млн ₽ через 9 месяцев

Если продать за 39 млн ₽

На цене отсечения 31,6 млн ₽ чистыми около 5,3 млн ₽ за 9 месяцев, примерно 22% годовых. На входе 34,7 млн ₽ остаётся около 2,8 млн ₽ и 10% годовых: запасной период перестаёт быть запасным.

Если продать за 46 млн ₽ за 12 месяцев

Это верхняя граница витрины, не базовый план. На цене отсечения чистыми около 10,9 млн ₽, около 33% за год.

7. Что этим лотом не является

Аренда. Белую коробку сдать нельзя. Ремонт порядка 4,5 млн ₽ плюс цена входа дают около 37 млн ₽ вложений. Аренда четырёхкомнатной в этом районе — 180–220 тыс. ₽ в месяц. После простоя, налога и содержания доходность около 4% годовых, ниже депозита.

Ремонт под перепродажу. Имеет смысл, только если готовая квартира уходит дороже 50 млн ₽. В доме, где норма продукта — оболочка, покупатель хочет делать ремонт сам. Базовый план — продать так же, как купили: без отделки, после очистки титула.

8. Риски до задатка

1. Ипотека и запрет регистрации. Снимаются продажей в конкурсном производстве, если порядок продажи согласован залоговым кредитором. Это нужно увидеть в положении о торгах и в выписке ЕГРН, а не предполагать по описанию лота.
2. Зарегистрированные и долги ЖКХ. В карточке торгов этого нет. Выписку и справки стоит получить до заявки.
3. Свежесть дела. Банкротство 2025 года, дом 2025 года. Окно на оспаривание торгов ещё имеет значение, пока не истекли сроки обжалования. На дату разбора жалоб в открытой карточке не видно.
4. Конкуренция на последней ступени. Туда же придут другие покупатели с кэшем. Потолок, выше которого перебивать 31,6 млн ₽ уже невыгодно, — около 34 млн ₽: дальше экономика базы становится посредственной.
5. Состояние. Фото зимние. Осмотр нужен на протечки, стояки и фактическую комплектность оболочки.

9. Вердикт

Текущий период 37,7 млн ₽ пропускаем: около 9% годовых не оплачивают банкротный кэш и паузу на очистку.

34,7 млн ₽ (13–20 октября) — запасной вход. Он работает, если удерживать продажу около 42 млн ₽ и принимать примерно 19% годовых.

31,6 млн ₽ (20–27 октября) — единственная ступень, на которой лот набирает 6,7/10. Имеет смысл идти туда с заранее заданным потолком и отдавать лот, если торг уходит к 33–34 млн ₽.

Рейтинг 6,7 из 10 относится к цене отсечения. На цене, которая стоит на витрине сегодня, это другой, более слабый актив.

Внимание. Разбор собран по открытым данным торгов, фотографиям электронной площадки и витрине объявлений на 12 октября 2026 года. Он носит ознакомительный характер, может устареть с появлением первой заявки и не является инвестиционной, финансовой или юридической рекомендацией. Перед задатком нужны своя выписка ЕГРН и осмотр квартиры.